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追求增长的质量米保

发布时间:2019-11-22 17:34:09 阅读: 来源:搅拌站除尘器滤芯厂家

追求增长的质量

如果政策没有太大变化的话,从明年起一线城市之外的一些地区房地产乃至整个城市的发展势头会比较热,这会是一个总的趋势。2012年

如果政策没有太大变化的话,从明年起一线城市之外的一些地区房地产乃至整个城市的发展势头会比较热,这会是一个总的趋势。

2012年将是“十二五”规划大力投入实施之年,许多大的基础设施建设和产业投入都会开始,土地供应上肯定还会继续增长。

供地速度应适量

从近期的情况来看,土地的供应量一直在增长,工业用地的比重也在提高。希望这种增长势头不要大起大落,而要适度。首先是18亿亩耕地红线必须要坚持,增长速度过快就会影响到农民耕地保护问题;其次是整个经济发展要从速度型向质量型过渡,就要提高现有土地的利用效率。从城市的范围来看,有些城市的用地量还不够大,还有很大潜力可以挖掘,存在大量的闲置土地,很多土地“批而未供”或“供而未用”。

保障性住房的用地目前来看可以得到保障。但是在诸如北京这样的一线城市,好的地段土地已经很少了,保障性住房用地在供地质量、特别是区位上会不够理想,拆迁的成本也比较高。在发展得相对较晚的城市这样的情况会好一些。现在还有一个问题,保障性住房的土地都是政府划拨的,与商品房用地的供应方式会有很大不同,而后者可以为政府带来可观的财政收入,增加GDP,前者则需要政府付出前期的成本,这也是今后各城市推进保障性住房用地的一个难点。

二三线城市是未来热点

在目前宏观调控的大背景下,北京、上海、杭州这些前几年房地产业高速发展的城市,房地产的发展速度有所放慢,供地的速度也有所放缓。

进入“十二五”之后,一线城市之外的很多城市,城市化速度会加快。而城市的发展,首先会表现为房地产业的发展,房地产的飞速发展则会促进土地供应的增加。因此目前来看,全国二三线城市、甚至四五线城市房地产发展的速度是很迅猛的。现在政府发现了这样的苗头,开始酝酿在一些二三线城市也实行限购政策。但总体来看,如果政策没有太大变化的话,从明年起一线城市之外的一些地区房地产乃至整个城市的发展势头会比较热,这会是一个总的趋势。因为明年是“十二五”规划进入实质推进的一年,今年主要是准备阶段,很多项目在立项、审批,到明年很多项目都会投入建设。可以说,“十二五”规划是一个分界线,之前一线城市发展迅速,在这之后,二三线城市则会成为新的热点。

建设新城不如发展中小城市

至于一些城市热衷的“新城”建设,我的观点是,这并不是一个好的发展方向。很多城市的规划或实际建设中,把市政府等一些重要部门或单位搬到了郊区,大力发展新城,这样的例子在国外都被证明并不是成功的方向。就我国的情况看,我认为倒不如重点发展一些中小城市和城镇,使人口在更广的范围内进行合理布局。不要让大量的人口涌入大城市之后再将大城市分成旧城和新城,对整个城市是一种分化和破坏,这对老城区是一种伤害,新城区也未必会因此发展得很完善。比如北京的一些新城的建设效果就不太理想,基础设施建设、公共事业建设特别是交通方面都暴露出很多问题,同时新城建设也乏特色。而如果在规划中让一些中小城镇发展起来,我国的人口布局就会更合理一些。这是需要我们在具体规划上多加考虑的。

(张劲松采访整理)

只要当前房地产调控政策保持连续性和稳定性,房价涨幅回落乃至绝对房价下降是必然的。

后调控时期房价运行的猜想

项银涛

随着房地产调控政策持续升级,特别是稳健货币政策实施以来房地产融资门槛不断提高,部分开发商资金链条明显绷紧,促销广告、短信以及打折销售显著增多,房价单边上涨预期的基础开始出现松动。从世界各国房地产市场运行的情况考察,没有一个国家的房价能够持续单边上扬,各国的房价运行总是起伏波动的,既有房价快速上涨的时期,也必然会有房价下跌的阶段,中国也不可能例外。

在分析当前高房价及房价上涨预期的基础时,刚性需求常常被用来作为反映当前房地产市场需求强劲的重要指标。刚性需求,一个似是而非的逻辑。人活着,必然需要有安居之地。如从全社会的住房供应看,几乎所有的人都能找到安身之所,而流浪街头人数之少可以忽略不计。没有购买力的刚性需求,在经济学中几乎没有任何意义,在房地产定价的决定因素中也几乎可以忽略不计。过分强调刚性住房需求,可谓是“司马昭之心,路人皆知”。

通胀和通胀预期是当前房价维持高位运行的重要基础,不动产稀缺性决定了其具有良好的抗通胀特性。但是,可以预料,随着稳健货币政策及系列房地产调控政策效果不断显现,物价上涨的货币基础将受到削弱,特别是年内三次加息后,房贷利率继续提升,房价泡沫将被挤压。从各国实践看,连续加息的扳机一旦被扣响,房价上涨动力则会急剧萎缩。

可以说,只要当前房地产调控政策保持连续性和稳定性,房价涨幅回落乃至绝对房价下降是必然的,因此需要关注后调控时期房价运行情况。

在后调控时期,房价触底后若能够保持平稳运行,则是国民经济平稳运行的福音,这也是房地产调控政策所期待的结果。

若房价触底后,一旦政策放松,又出现大幅反弹的行情,绝对房价甚至超过房价下降前的历史高位,这绝不是房地产调控所希望看到的结果。

那么,后调控时期房价大幅反弹的可能性有多大?

一个需要考虑的因素是地方政府债务的化解。如此数额巨大的地方政府债务,即使可以通过发债来暂时缓解到期还款问题,但最终还款资金仍依赖于卖地收入。显而易见,只要地方政府通过基础设施投资建设来拉动经济增长的方式不转变,后调控时期房价上涨的可能性就不会小。因此,加快经济发展方式转变,不仅可以促进国民经济运行效率提升,而且还能带来促进房地产市场平稳运行的间接效果。

另一个需要考虑的因素是限购政策。后调控时期,限购政策一旦放松,被压抑的改善性需求有可能会出现井喷行情,带动房价快速上涨。从实际执行情况看,限购政策在抑制投资和投机性需求上具有立竿见影的效果,但需要注意的是,好用的东西往往也有其负面的作用,因此对待限购需要辩证地分析,关键是不同时期政策取向和目标是什么。

还有一个需要考虑的因素是保障性住房的建设。保障性住房建设是一项满足中低收入人群住房需求的政策性制度安排。在成熟市场经济国家,保障性住房建设有立法支持,有一系列制度来支撑其良性运转。我国保障性住房供应大量入市,直接减少了商品房的需求,这在一定程度上起到抑制房价过快上涨的作用。

最后需要考虑的是利率水平。理论上,成熟的住房定价模型需要引入利率变量。从变动方向考察,住房定价与利率呈反向变化。通常利率越高,住房价格则会下降;反之则住房价格出现上升。

后调控时期,房价也有可能继续探底,这意味着商品房的需求和供给均出现极度萎缩,没有多少人买房,也没有多少房子可卖。是否可能出现这种情形,除了要考虑限购政策和利率水平,还需要关注国民经济运行态势。

综上分析,考虑到后调控时期房地产运行的三种可能性,需要做好政策的动态微调,既要保持政策的稳定性,又要做好政策的针对性和有效性,重在引导预期。只要市场对政策调整有预期,房价就不可能会出现下降;只要市场对未来房价上涨有预期,房价不可能存在下跌空间;只要市场对地方政府提高土地出让金收入有预期,房价就不可能会出现松动。关于房地产金融政策,可以针对住房价格采取相应信用控制措施。地方政府结合本地居民收入通过租售模型测算出合适的住房价格,商业银行通过合适住房价格筛选扶持和调控的住房需求,相关利率也进行差别调整。

作为国民经济的支柱产业,以及可以影响股市的主要力量,2012年的房市绝不会出现巨大波动的情况,而且也不能!最大的可能是继续保持增长,但主要指标会有所回落。

2012,房市剧变概率不大

宋延庆

2012年的房市取决于国内外经济形势的变化情况。这个方面,显然经济学家更具发言权。但是在经济学家也已被裹挟的情况下,特别是没有准确预见到金融危机的情况下,我们已很难相信经济学家们的判断,更不能相信那些被投行、基金所雇用的经济学家们的言论。因此与其相信他们看似缜密的数理推论,还不如相信自己的直觉判断。综合多方面信息,即使考虑到选举年因素,2012年美国经济也不会有大的起色,不出现二次探底、能保持现在的状态就已经不错了。因为债务危机,欧洲、日本的经济肯定还比不上美国。在外贸依存度依然过高的情况下,2012年国际经济形势之于我国的影响将是偏负的。至少这个概率很大。

就国内而言,“调结构、促销费”几乎未见效果,明年也不会有明显起色。另一方面,CPI虽有回落,但还会高位震荡。从流动性来看,2009年贷款额是9.7万亿元,M2增加了28%;2010年是8万亿元,M2增加了19.7%。今年新增贷款总额的目标是7.5万亿元,M2增幅目标是16%左右。考虑到诸多不确定性因素和权力更迭等因素,2012年的货币政策也不会发生重大变化。经济不会“硬着陆”,GDP会稳步回落,也是我赞同的共识。

其次要看资本市场的表现。无论是房地产开发投资,还是置业消费,影响最大的因素是“预期”。开发商、消费者对未来市场的“预期”是否乐观,最终都会直接反映到现实中的投资和消费上。这完全符合资本市场的特性。事实上,我们必须承认,即使是一个“刚需”消费者,其买房行为也具有投资、投机、消费这三种属性。因此,判断方式走势的驭繁就简的办法是看资本市场,包括股市、期货、黄金、白银,以及大宗商品、艺术品等“泛资本市场”的表现。特别是股市,其与房市的一体化联动几乎成为最无异议的共识。综合大多数机构的预测,2011年股指回归到3000点以上还是极有可能的。按照房市滞后于股市3~6个月的一般规律,今年房地产开发投资额增长25%(上半年同比增长32.9%)、商品房销售额增长12%(2010年同比增长18.3%)几乎是没有任何问题的。作为国民经济的支柱产业,以及可以影响股市的主要力量,2012年的房市绝不会出现巨大波动的情况,而且也不能!最大的可能是继续保持增长,但主要指标会有所回落。至少,全面降低是不可能的。

最后才能看作为以上两者构成之一的房地产市场。评判房市走势如何,包括大多数媒体和专家在内都存在一个认识误区,就是主要看甚至只看住宅市场,这是典型的思维和方法论错误。我们知道,房地产市场包括一级市场(土地市场)、二级市场(房产开发与销售市场)和三级市场(存量房交易市场)。其中,二级市场又包括商品住房市场、商业市场、保障房市场等。如果只看二级市场中的新增住宅市场,是不可能做出综合判断的。事实上,土地市场,包括土地开发面积、土地购置面积、土地购置费、闲置地再供应等指标,以及三级市场中的成交面积、价格、租售比等指标,更具有风向标的预期、预警作用。另一方面,是否会出台新的调控政策,也是一个伪命题,因为这取决于市场走势和既有政策的执行效果。事实上,房市从来没有停止过调控,更不乏调控措施和手段。从中观层面来看,2012年的房市走势主要看两点。一是限购令等政策的执行效果,二是看今年的土地供应计划、保障性住房建设计划的完成情况。至少从过去和现在的执行情况来看,并不乐观,甚至比较悲观。以保障性住房为例,如果还像现在一样把两限房和中小套型商品房也归入保障性安居工程之内,甚至把中央部委和地方政府机关所享受的低价、高品质的商品房视为福利房,那么虽然能“凑出”完成指标来,但实际可能会让保障对象失望,届时房价就会真的出现失控,甚至会影响稳定大局。届时,损失的是全体国民的资产财富,岂止是撤掉几个官员那么简单。

现在的调控政策就像用一条条胶带粘补一条到处漏水的木船,政策很多,措施很多,但就是治标不治本。首要原因是部委利益纠缠不清,争揽保障房建设资金分配权、对地方政府约谈权的部委多,真正对房价负责的部委少。现在看来,要解决这个问题,需要一两年以后。其次是政策本身。房地产开发投资额居高不下的根本原因是开发商的投资杠杆率太高,可以以小搏大,可以死扛。买房的首付款比例虽然提高了,但杠杆率还是高于1:2,挤出投机资金很难。因此,建议房市调控的方向重点转向如何降低杠杆率上,即逐步取消预售制。当然,保障房政策——与商品房共同构成住房“双轨制”——是正确的。总之,“预售制”和“双轨制”才是根本之策。实施与否,以及执行效果如何,才是影响2012年房市的主因。当然也影响着房企转型的速度和方向。

简而言之,房企转向无非是战略转型,其中包括企业增长方式、产品结构、管理模式的转变等。以产品结构为例。大多数房企都具有“三多”特征:在多个城市,同时运作多个项目,而且项目类型多样化。这类企业普遍存在的突出问题就是产品结构不合理。换言之,需要调整优化产品结构。方向就是做好三个平衡:一是不同地域或不同等级城市项目的结构平衡,二是快速周转项目和长期经营项目的结构平衡,三是高中低端项目的结构平衡。归根到底可以汇总为一个平衡,就是现金流项目和利润率项目的结构平衡。总之,“调结构”也是房企转型的要义之一。

最终还是要看企业自身,包括企业家的思维和决心,以及企业战略、产品、管理、人力资源的匹配度。在股市,大市普跌时也有个股上涨,甚至涨停;反之,也有跌停的。企业上市了,也会ST;未上市的,也会实现业绩倍增。所谓预测,其实就是分析预期。所谓转型,其实就是化为行动。

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